市自然資源局：

        報來《關于提請審批鶴山岡榮鞋底廠地塊“三舊”改造方案的請示》（鶴自然資〔2024〕148號）收悉。經2024年7月2日鶴山市自然資源統(tǒng)籌管理委員會2024年第十一次（總第三十九次）會議審議通過，現批復如下：

        一、同意上報的《鶴山岡榮鞋底廠地塊“三舊”改造方案》（見附件）。同意該項目采取單一主體歸宗改造模式，由鶴山富榮房地產有限公司作為單一主體歸宗改造主體，對位于鶴山市雅瑤鎮(zhèn)新雅街與江沙公路交匯處的舊廠房用地7.534876公頃（113.02畝）土地實施全面改造。

        二、該項目是由原多個權利主體通過權益轉移形成單一主體承擔拆遷改造工作的，屬于政府征收（收回）房產、土地并出讓的行為，由你局直接與單一改造主體簽訂協議出讓合同。

        三、請你局組織改造主體、有關部門及時按照經批準的改造方案完善相關手續(xù)，并會同相關部門和該項目屬地鎮(zhèn)人民政府依規(guī)依約進行監(jiān)管，確保該項目有序實施改造。

        四、該項目如涉及征地補償安置須按照經批準的補償安置方案及有關規(guī)定執(zhí)行，切實保障有關原權利人的合法權益。征地補償安置不落實的，不得強行使用被征土地。

        五、改造方案實施情況須按規(guī)定及時報備。

        六、本批復自印發(fā)之日起生效，有效期兩年（需在本批復有效期內辦理完成相關手續(xù)）。

附件：鶴山岡榮鞋底廠地塊“三舊”改造方案

附件

鶴山岡榮鞋底廠地塊“三舊”改造方案

為實施國土空間規(guī)劃和“三舊”改造專項規(guī)劃，推動低效用地再開發(fā)試點工作，我市擬實施鶴山岡榮鞋底廠地塊“三舊”改造，對位于鶴山市雅瑤鎮(zhèn)新雅街與江沙公路交匯處的舊廠房用地進行改造。改造方案如下：

一、改造地塊基本情況

（一）總體情況。改造項目地塊位于鶴山市雅瑤鎮(zhèn)新雅街與江沙公路交匯處、總面積7.534876公頃、交通便利、人居環(huán)境良好、為節(jié)約集約用地，企業(yè)申請進行“三舊”改造，擬工改商住。

（二）土地現狀情況。改造項目主體地塊7.534876公頃，改造地塊現狀全部為建設用地7.534876公頃、農用地0公頃、未利用地0公頃。

按權屬劃分。涉及地塊一：鶴山岡榮鞋底廠國有土地3.3300公頃。產權證號為：鶴國用（2014）第004693號。

地塊二：鶴山岡榮鞋底廠國有土地3.756276公頃。產權證號為：鶴國用（2009）第000794號。地塊一、地塊二合計有證建筑面積40002.9平方米。

地塊三：張錦田國有用地0.2286公頃。產權證號為：粵（2024）鶴山市不動產權第0021073號。有證建筑面積4980平方米。

地塊四：張博泰國有用地0.2200公頃。產權證號為：鶴國用（2000）第000770號。

改造項目主體地塊現用途為工業(yè)用地，為鶴山岡榮鞋底廠、張錦田、張博泰自1998年3月開始使用，已按規(guī)定辦理規(guī)劃和施工報建等手續(xù)，現有有證建筑面積共44982.9平方米，容積率約為0.7，目前已停產，廠房出租租金69萬元／年。

（三）標圖入庫情況。該改造項目主體地塊7.534876公頃土地實地在2009年12月31日前已建設使用，并已納入省“三舊”標圖入庫，圖斑號為44078400250。

（四）規(guī)劃情況。改造項目地塊7.534876公頃土地符合國土空間總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，按照《鶴山市雅瑤鎮(zhèn)江沙片區(qū)圩鎮(zhèn)南部單元控制性詳細規(guī)劃》，在詳細規(guī)劃中安排為城鎮(zhèn)住宅用地、城市道路用地、公園綠地等。

二、改造意愿及補償安置情況

（一）改造意愿情況。本項目由鶴山富榮房地產有限公司作為單一主體歸宗改造主體提出申請進行改造。改造主體已按照法律法規(guī)及“三舊”改造政策規(guī)定，就改造范圍、土地現狀、改造主體及擬改造情況、補償安置方式及標準等事項充分征求原權利人的意見，并經全部原權利人同意，原權利人已知曉改造范圍、擬改造情況、補償標準等事項。

（二）補償安置情況。

1.鶴山富榮房地產有限公司已制定拆遷補償安置方案，明確采取貨幣方式對原權利人進行拆遷補償安置，其總補償款按照按本項目補繳的土地出讓價款的30%計算。具體為補償標準為：

（1）應補償給鶴山岡榮鞋底廠的金額為總補償款的94.1%；

（2）應補償給張錦田的金額為總補償款的3%；

（3）應補償給張博泰的金額為總補償款的2.9%。

具體補償明細以2024年6月3日鶴山富榮房地產有限公司與原權利人鶴山岡榮鞋底廠、張錦田、張博泰就拆遷補償安置等事項簽訂《搬遷補償協議》為準。

2.為鼓勵社會資本參與“三舊”改造，參照《關于印發(fā)鶴山市“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知》（鶴府〔2018〕12號）要求，及過去已實施項目對于“自行改造、協議出讓”的做法，改造主體擬申請按照補繳的土地出讓價款的30%撥付作為原有地上建構筑物的補償，最終補償標準及相關工作由雅瑤鎮(zhèn)人民政府會市自然資源局、市財政局另文請示。

（三）開展社會穩(wěn)定風險評估情況。本項目屬于舊廠房自行改造為商住用地，產權清晰，邊界明確，不會對社會穩(wěn)定造成影響。該項目由原業(yè)主拆除原有建筑并進行土壤污染狀況調查，其調查的具體工作及所需經費由改造主體和原業(yè)主自行協商解決。

三、改造主體及擬改造情況

該改造項目屬于全面改造類型，擬采取單一主體歸宗改造模式。

（一）改造主體。

鶴山富榮房地產有限公司作為改造主體，由鶴山富榮房地產有限公司與涉及所有原權利人簽訂搬遷補償協議、由原權利人注銷原土地使用權證、市自然資源主管部門根據相關政策完成零散土地歸宗、并由縣級以上人民政府出具依法征收或視同政府收回的書面文件后、以協議出讓的方式供地給改造主體。以協議出讓的方式供地給改造主體。

（二）辦理用地手續(xù)情況。

1.不動產注銷登記。

該四宗土地憑經批準的改造方案批復、搬遷補償協議等材料辦理不動產注銷登記手續(xù)。

2.土地供應。

該四宗土地辦理不動產注銷登記手續(xù)后，歸并為一宗地，通過協議出讓給鶴山富榮房地產有限公司，其協議出讓工作按照相關規(guī)定執(zhí)行。

3.擬改造情況。

該項目用地擬由鶴山富榮房地產有限公司實施全面改造，其中，拆除重建用地75348.76平方米，新建建筑面積179330平方米，用于商住用途，容積率為2.8。具體出讓地塊的面積、開發(fā)強度及配套按照自然資源部門核發(fā)規(guī)劃條件執(zhí)行。

該項目需移交公益性用地11302.314平方米，詳見改造單元示意圖。

四、資金籌措

項目改造成本約為57344萬元，擬投入改造資金約為57344萬元，擬籌措資金方式包括自有資金、合作單位投入、銀行借貸、市場融資等，具體以實際投入為準。

五、開發(fā)時序

項目開發(fā)周期為4年，擬一期開發(fā)。根據《國有土地使用權出讓合同》，在簽訂《國有土地使用權出讓合同》日起2年內動工，4年內完成的計算容積率建筑面積不少于宗地規(guī)劃設計條件約定的計算容積率建筑面積下限。預計2024年7月簽訂土地出讓合同，預計2026年7月前動工建設，預計2028年7月前完成建設，具體以《國有土地使用權出讓合同》約定為準。

六、實施監(jiān)管

（一）該項目涉及的土壤檢測工作由原業(yè)主及改造主體負責。

（二）公益性用地須無償移交，具體事宜按照改造主體與市自然資源局簽訂的土地使用權出讓合同約定執(zhí)行。

（三）改造主體須按規(guī)劃實施社區(qū)公共服務用房、幼兒園等的配建。

（四）改造項目涉及的被征收方、受讓方及項目施工方等需依據相關稅收法律法規(guī)履行各自申報納稅義務。

改造主體做好實質性改造、補償安置、移交公益性用地或配建公共設施等方面的義務，雅瑤鎮(zhèn)人民政府針對本項目做好相應違約責任、監(jiān)管主體及監(jiān)管措施等監(jiān)管工作。

七、公益性用地移交范圍示意圖