文本解讀：《鶴山市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見》

圖解政策：《鶴山市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見》

鶴府〔2020〕28號

HSFG2020012

各鎮(zhèn)政府、沙坪街道辦，市有關(guān)單位：

　　《鶴山市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見》已經(jīng)市政府十五屆88次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

鶴山市人民政府

2020年12月22日

鶴山市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題的處理意見

　　為妥善解決我市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記歷史遺留問題，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī)和廣東省、江門市出臺的相關(guān)歷史遺留問題處理意見，結(jié)合我市實(shí)際，提出以下處理意見：

　　一、關(guān)于土地、房屋均未登記的問題

　　1987年1月1日前存在并一直使用的未辦理土地及房屋登記的學(xué)校、醫(yī)院、公用基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)設(shè)施，由權(quán)利人出具情況說明，經(jīng)所在屬地鎮(zhèn)政府（街道辦）、相關(guān)主管部門以及自然資源部門審核通過后，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議，土地使用權(quán)按劃撥性質(zhì)予以登記，土地用途按原用途確定。

　　1987年1月1日后存在并一直使用的未辦理土地及房屋登記的學(xué)校、醫(yī)院、公用基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)設(shè)施，需完善相關(guān)土地手續(xù)后辦理不動產(chǎn)登記。

　　二、關(guān)于已辦理原房屋初始登記、未辦理土地登記且沒有土地權(quán)屬來源資料的問題

　?。ㄒ唬?995年5月1日前已辦理原房屋初始登記的，由權(quán)利人出具情況說明，經(jīng)所在屬地鎮(zhèn)政府（街道辦）及自然資源部門審核通過后，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議，按劃撥性質(zhì)予以登記。1995年5月1日后辦理原房屋初始登記的，需完善相關(guān)手續(xù)后進(jìn)行登記。

　　房屋用途按原規(guī)劃批準(zhǔn)用途確定，原規(guī)劃批準(zhǔn)用途不明確且房屋原登記為非住宅的，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議，按房屋實(shí)際用途予以登記，土地用途經(jīng)自然資源部門審定后確定。

　?。ǘ┘w所有土地上開發(fā)的商品住房（小產(chǎn)權(quán)房），不予辦理不動產(chǎn)登記。

　?。ㄈ┮寻吹冢ㄒ唬╉?xiàng)完成補(bǔ)辦國有土地使用權(quán)登記的房屋，業(yè)主辦理不動產(chǎn)買賣、交換、贈與等業(yè)務(wù)，需要申請辦理劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后予以辦理登記，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按自然資源部門依法受理申請補(bǔ)繳時點(diǎn)我市實(shí)施的計價辦法計算。

　　三、關(guān)于開發(fā)建設(shè)單位未能配合購房人辦理房屋所有權(quán)登記的問題

　　土地已登記、房屋已竣工并通過驗(yàn)收的商品房，由于開發(fā)建設(shè)單位已注銷，不能配合購房人辦理房屋登記的，按下列情形處理：

　　（一）已辦理首次登記的，購房人憑權(quán)屬來源證明（購房合同、發(fā)票等）、稅費(fèi)繳納憑證等材料，單方申請辦理轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議且無查封等限制的，市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以辦理轉(zhuǎn)移登記。

　?。ǘ┪崔k理首次登記但有接管單位或上級主管單位的，經(jīng)接管單位或上級主管單位對購房人購房情況予以確認(rèn)后代為申請辦理首次登記并協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記。

　　四、關(guān)于原土地、房屋登記信息不一致的問題 

　?。ㄒ唬┰诤戏ㄗ诘厣辖ㄔ斓姆课?，其房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的實(shí)際權(quán)利人為同一人，因土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)沒有同步轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致不動產(chǎn)土地、房屋權(quán)利人信息不一致的問題，按下列情形處理：

　　1.商品房或已分割辦證的自建房，其房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移且取得房屋所有權(quán)證，但沒有同步辦理國有土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)移登記的，現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)人申請辦理不動產(chǎn)登記，應(yīng)予以辦理。其國有土地使用權(quán)已轉(zhuǎn)移且取得國有土地使用權(quán)證，但沒有同步辦理房屋所有權(quán)證轉(zhuǎn)移登記的，現(xiàn)國有土地使用權(quán)人申請辦理不動產(chǎn)登記，經(jīng)稅務(wù)部門對該房屋的補(bǔ)繳稅費(fèi)情況進(jìn)行核查，涉及補(bǔ)繳稅費(fèi)的由申請人補(bǔ)繳稅費(fèi)后予以辦理。

　　2.未分割辦證的自建房或工業(yè)廠房，其房屋所有權(quán)或國有土地使用權(quán)已轉(zhuǎn)移且取得房屋所有權(quán)證或國有土地使用權(quán)證，但沒有同步辦理國有土地使用權(quán)證或房屋所有權(quán)證轉(zhuǎn)移登記的，申請人申請辦理不動產(chǎn)登記，經(jīng)稅務(wù)部門對該房屋的補(bǔ)繳稅費(fèi)情況進(jìn)行核查，涉及補(bǔ)繳稅費(fèi)的由申請人補(bǔ)繳稅費(fèi)后予以辦理。

　　3.上述情形，現(xiàn)不動產(chǎn)所有權(quán)人需提交原權(quán)利人房屋所有權(quán)證或土地使用權(quán)證，若未能提交的，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議的予以辦理。

　?。ǘ﹪型恋厣戏课菖c原土地批準(zhǔn)用途或規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)內(nèi)容不一致的問題，按下列情形處理：

　　1.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前，房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證記載的房屋用途和土地用途不一致的，當(dāng)事人申請不動產(chǎn)登記，土地用途按原批準(zhǔn)用途進(jìn)行登記，房屋用途按原規(guī)劃用途進(jìn)行登記。對原批準(zhǔn)土地用途與《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》不對應(yīng)的，市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》重新確定歸屬地類進(jìn)行登記。

　　2.國有土地上房屋的實(shí)際面積或建筑形狀等與原規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)的內(nèi)容不一致的，土地使用權(quán)人向自然資源部門申請辦理規(guī)劃實(shí)施情況核定，經(jīng)自然資源部門審定后，市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按自然資源部門審定意見和同意修改的圖紙辦理登記。

　　（三）因綜合用地、商住用地用途細(xì)分后導(dǎo)致年限不一致的問題，按下列情形處理：

　　1.原為“綜合用地”，土地出讓合同約定使用年限為50年，但未約定商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途的使用年限，在按城市規(guī)劃需要進(jìn)行用途細(xì)分時，使用年限自原土地出讓起始日期計算，住宅用地50年，商服用地40年，工業(yè)用地50年。

　　2.原為“商住用地”或“城鎮(zhèn)混合住宅用地”，土地出讓合同約定使用年限為70年，但未約定商業(yè)、住宅等不同用途的使用年限，在按城市規(guī)劃需要進(jìn)行用途細(xì)分時，使用年限自原土地出讓起始日期計算，住宅用地70年，商服用地40年。

　　五、關(guān)于建筑物跨宗地紅線建設(shè)導(dǎo)致土地使用年限或用途不一致的問題

　?。ㄒ唬M登記建筑物占用的土地為同一權(quán)屬人的，按下列情形處理：

　　1.擬登記建筑物占用的土地使用年限不一致，需要宗地合并，經(jīng)當(dāng)事人申請，自愿放棄較長宗地使用年限的，按該建筑物占用的各宗地中剩余土地使用年限最短的宗地對應(yīng)的土地使用年限辦理登記。土地使用年限減少的，已繳納的土地出讓金不予退回。

　　2. 在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施前已完成報建手續(xù)或已辦理房屋登記并跨兩塊土地用途不一致的宗地，按房屋規(guī)劃用途進(jìn)行登記，涉及到登記用途的地價標(biāo)準(zhǔn)比原土地批準(zhǔn)用途的地價標(biāo)準(zhǔn)高的需補(bǔ)繳土地出讓金，出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按申請時點(diǎn)我市實(shí)施的計價辦法計算。

　?。ǘM登記建筑物占用的土地為不同權(quán)屬人的，需辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，使擬登記的建筑物所占地塊為同一權(quán)屬人后，按前述第五條第（一）項(xiàng)辦理。

　　六、關(guān)于建筑物部分超出宗地紅線占用國有建設(shè)用地的問題

　　建筑物已依法辦理規(guī)劃、竣工驗(yàn)收手續(xù)，但建筑物部分超出原批準(zhǔn)宗地紅線，按下列情形處理：

　?。ㄒ唬┙ㄖ锘孜闯鲎诘丶t線，但陽臺、飄窗等垂直投影超出宗地紅線范圍的，在不影響相鄰權(quán)利人的前提下，按原批準(zhǔn)宗地紅線及房屋測繪報告辦理登記，宗地面積按原批準(zhǔn)宗地紅線面積辦理登記，房屋面積按房屋測繪報告書確定的建筑面積辦理登記。

　?。ǘ┙ㄖ锘壮鲎诘丶t線，若建筑物基底占地面積不大于宗地面積的，保持宗地面積不變且在不影響相鄰權(quán)利人前提下調(diào)整宗地界線范圍，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議予以辦理登記。

　?。ㄈ┙ㄖ锘祝ú话叵驴臻g）超出宗地紅線，且房屋未登記到權(quán)利人名下的，按下列情形分類辦理：

　　1.單幢建筑物基底面積不大于100平方米且該建筑物超出批準(zhǔn)宗地紅線部分占用的土地面積不大于該幢建筑物基底面積的1%的，或單幢建筑物基底面積大于100平方米且該幢建筑物超出批準(zhǔn)用地面積紅線部分占用的土地面積不大于4平方米的，市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按建筑物實(shí)際建筑面積和實(shí)際用地面積予以辦理登記。

　　本條款適用于經(jīng)自然資源部門批準(zhǔn)的所有規(guī)劃用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、別墅、自建房、平房等）、商業(yè)、工業(yè)、物流、倉儲、教育、醫(yī)療等用途。

　　2.建筑物為住宅用途（包括但不限于商品房、別墅、自建房、平房等），單幢建筑物基底面積不大于100平方米且超出批準(zhǔn)宗地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的1%但不大于5%的，或單幢建筑物基底面積大于100平方米且該幢建筑物超出批準(zhǔn)宗地紅線部分占用的土地面積大于4平方米但不大于15平方米的，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議后，對超出宗地紅線部分進(jìn)行違法用地處理并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)、補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后予以辦理登記，補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按自然資源部門依法受理申請補(bǔ)繳時點(diǎn)的土地市場價格評估確定。

　　3.除住宅用途外的其他用途（包括但不限于商業(yè)、工業(yè)、醫(yī)療、教育等），單幢建筑物基底超出批準(zhǔn)宗地紅線部分占用的土地面積大于4平方米但不大于該幢建筑物基底面積的5%的，經(jīng)市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)公示無異議后，對超出宗地紅線部分進(jìn)行違法用地處理并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后予以辦理登記，補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)按自然資源部門依法受理申請補(bǔ)繳時點(diǎn)的土地市場價格評估確定。該幢建筑物超出批準(zhǔn)宗地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的5%的，不予辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。

　?。ㄋ模┙ㄖ锘祝ú话ǖ叵驴臻g）超出宗地紅線且房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權(quán)證到業(yè)主名下，業(yè)主憑房屋所有權(quán)證申請辦理不動產(chǎn)登記的，按下列情形分類辦理：

　　1.所在宗地原為“劃撥土地”的，按“劃撥土地”性質(zhì)和建筑物實(shí)際用地面積辦理登記，將建筑物超出宗地紅線情況在不動產(chǎn)登記簿證上如實(shí)記載；在發(fā)生不動產(chǎn)買賣、交換、贈與等情況時，由房屋業(yè)主補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后予以辦理登記。

　　2.房屋所在宗地原為“出讓土地”的，由房屋業(yè)主對超出宗地紅線部分土地補(bǔ)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)后予以辦理登記。

　　前述第1和第2條款適用于經(jīng)自然資源部門批準(zhǔn)的所有規(guī)劃用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、別墅、自建房、平房等）、商業(yè)、工業(yè)、物流、倉儲、教育、醫(yī)療等用途。

　　3.超出宗地紅線部分土地出讓金按照以下方式計收：（1）對于商業(yè)、住宅單元房屋，土地出讓金補(bǔ)繳總金額按自然資源部門依法受理該幢樓第一戶業(yè)主申請補(bǔ)繳土地出讓金的時點(diǎn)的土地市場價格評估確定，每套房屋應(yīng)補(bǔ)繳金額按照“房屋單元建筑面積占該幢樓總建筑面積”的比例進(jìn)行分?jǐn)?。?）對于別墅、自建住宅及非住宅用途房屋（不含商業(yè)用途單元房屋），應(yīng)補(bǔ)繳金額按自然資源部門依法受理申請補(bǔ)繳時點(diǎn)的土地市場價格評估確定。

　　七、林地使用權(quán)及經(jīng)營權(quán)登記問題

　　權(quán)利人已通過買賣、贈與等轉(zhuǎn)讓方式取得林地經(jīng)營權(quán)及林木所有權(quán)，但林地及林木未辦理首次登記，經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意并簽訂轉(zhuǎn)讓合同的，可申請辦理林地經(jīng)營權(quán)及林木所有權(quán)首次登記。

　　本意見自2021年2月1日起實(shí)施，有效期5年。施行后上級有新規(guī)定的，按上級規(guī)定執(zhí)行。