《鶴山市“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)（試行）》政策解讀

 文件鏈接：關(guān)于印發(fā)鶴山市“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)（試行）的通知    

為加快推進(jìn)我市“三舊”改造工作，提升“三舊”改造水平，完善“三舊”改造政策，近日出臺(tái)了《鶴山市“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），現(xiàn)市“三舊”辦就《意見(jiàn)》主要內(nèi)容解讀如下。    

（一）“三舊”改造范圍包括哪些？    

“三舊”改造是指舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊的改造。    

舊城鎮(zhèn)改造主要是城鎮(zhèn)國(guó)有土地的舊房屋改造。城鎮(zhèn)國(guó)有土地上建設(shè)年代久遠(yuǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施不全、影響城市功能、建筑結(jié)構(gòu)陳舊、存在安全隱患以及因公共利益需要拆遷的房屋及其附屬物應(yīng)納入舊城鎮(zhèn)改造范圍。    

舊廠房改造主要是指城鎮(zhèn)建設(shè)范圍內(nèi)影響城市合理功能及布局或因產(chǎn)業(yè)升級(jí)需要改造的舊廠區(qū)。包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要“退二進(jìn)三”的工業(yè)用地，不符合安全生產(chǎn)、環(huán)保要求或因城市規(guī)劃調(diào)整不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)），國(guó)家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)或現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地。    

舊村改造主要指“城中村”、“園中村”、“空心村”等在內(nèi)的舊村莊改造。舊村莊是指以集體建設(shè)用地為主,用途以宅基地為主,包括村屬學(xué)校、巷道、曬場(chǎng)、村辦公用房等公共設(shè)施用地。一個(gè)改造項(xiàng)目的規(guī)劃范圍混含舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)的，舊村莊建設(shè)用地面積占規(guī)劃總面積70%或以上的，可視為舊村莊改造。    

（二）“三舊”改造項(xiàng)目主體有哪些？    

“三舊”改造按不同情況，以不同的方式確定改造主體。概括來(lái)說(shuō)：    

1.舊廠房改造用地，改造為商住或商業(yè)用地，符合相關(guān)規(guī)劃，原土地使用權(quán)人可申請(qǐng)自行改造或委托政府公開(kāi)出讓兩種方式進(jìn)行改造。經(jīng)市政府批復(fù)同意改造方式的舊廠房自行改造項(xiàng)目不得變更項(xiàng)目改造主體。    

2.舊城鎮(zhèn)改造用地，符合相關(guān)規(guī)劃，原土地使用權(quán)人可申請(qǐng)自行改造或委托政府公開(kāi)出讓兩種方式進(jìn)行改造。    

3.舊村改造用地，可由舊村莊土地所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)“三舊”改造政策完善相關(guān)用地手續(xù)后，可采用自行改造、與有關(guān)單位合作改造或由政府組織實(shí)施改造等多種方式實(shí)施改造。    

4.“三舊”改造單元內(nèi)改造用地存在多個(gè)權(quán)利主體的，所有權(quán)利主體可將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到同一主體后，由該主體進(jìn)行申報(bào)，實(shí)施改造。    

（三）“三舊”改造地塊標(biāo)圖入庫(kù)條件是什么？    

2009年12月31日前已建設(shè)使用的舊村莊、舊城鎮(zhèn)、舊廠房地塊上蓋物基底面積占入庫(kù)單元地塊面積比例達(dá)30%以上,符合土地利用總體規(guī)劃,經(jīng)第二次全國(guó)土地調(diào)查（以下簡(jiǎn)稱“二調(diào)”）和最新的土地利用現(xiàn)狀圖認(rèn)定有建設(shè)用地、布局散亂、利用不充分、用途不合理、規(guī)劃確定改造的低效存量建設(shè)用地，可按規(guī)定納入“三舊”改造范圍。    

（四）什么是“三舊”改造單元規(guī)劃？    

“三舊”改造單元是指“三舊”改造范圍內(nèi)，在尊重產(chǎn)權(quán)邊界，保證基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)完整的前提下，按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范，綜合考慮道路、河流等自然要素所劃定的具有一定面積（其中拆除重建的規(guī)模原則上不小于1公頃）、相對(duì)成片的“三舊”改造區(qū)域。一個(gè)“三舊”改造單元可以包括一個(gè)或多個(gè)“三舊”改造項(xiàng)目?！叭f”改造單元規(guī)劃可在控制性詳細(xì)規(guī)劃或者相關(guān)上位規(guī)劃的指引下，城區(qū)項(xiàng)目由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局組織編制，鎮(zhèn)屬項(xiàng)目由屬地鎮(zhèn)政府組織編制。    

（五）連片改造，有何優(yōu)惠政策？    

合理確定“三舊”改造片區(qū)范圍，整合分散的土地資源，鼓勵(lì)推進(jìn)連片整片改造。谷埠新區(qū)、美雅片區(qū)改造項(xiàng)目及面積在300畝以上的連片舊廠房開(kāi)發(fā)為商住混合用地或商住用地的自行改造項(xiàng)目納入市屬重點(diǎn)“三舊”改造項(xiàng)目，按調(diào)整前后土地用途的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格差價(jià)全額補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款后，可按補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款的40%撥付給原土地使用權(quán)人，作為地上建構(gòu)筑物補(bǔ)償。如果不在兩大片區(qū)且達(dá)不到300畝以上的條件，只可按補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款的30%撥付給原土地使用權(quán)人，作為地上建構(gòu)筑物補(bǔ)償。    

（六）“三舊”改造項(xiàng)目立項(xiàng)有哪些流程？    

 1.改造地塊標(biāo)圖入庫(kù)。    

 2.列入年度計(jì)劃。    

3.編制“三舊”改造單元規(guī)劃。    

    4.遞交改造申請(qǐng)（包括鶴山市“三舊”改造項(xiàng)目計(jì)劃申報(bào)審批表）后經(jīng)八部門(市發(fā)展改革局、市國(guó)土資源局、市環(huán)境保護(hù)局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市文廣新局、市城管局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市“三舊”辦)審核，聯(lián)審結(jié)果由市“三舊”辦請(qǐng)示市政府同意其改造主體地塊公開(kāi)出讓或自行改造。    

5.市政府批復(fù)改造方式后分以下兩種類型走后續(xù)流程。    

自行改造項(xiàng)目：改造主體按改造計(jì)劃編制改造方案，改造方案經(jīng)四部門（市國(guó)土資源局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市環(huán)境保護(hù)局、市“三舊”辦）聯(lián)審后，市“三舊”辦批復(fù)同意其改造方案。市“三舊”辦批復(fù)后，項(xiàng)目主體到市國(guó)土局辦理協(xié)議出讓手續(xù)。自行改造選擇按地上建筑物殘值的評(píng)估價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，需要委托市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局組織有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)地上建筑物面積進(jìn)行測(cè)量確認(rèn)、組織評(píng)估公司對(duì)地上建筑物進(jìn)行評(píng)估。委托測(cè)繪及評(píng)估的費(fèi)用，由委托方支付。    

公開(kāi)出讓項(xiàng)目：委托市國(guó)土資源局編制土地出讓方案，同時(shí)，委托市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局組織有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)地上建筑物面積進(jìn)行測(cè)量確認(rèn)、組織評(píng)估公司對(duì)地上建筑物進(jìn)行評(píng)估。涉及環(huán)保方面問(wèn)題，按照“誰(shuí)污染、誰(shuí)治理”原則，造成土壤污染的單位或個(gè)人要承擔(dān)治理與修復(fù)的主體責(zé)任，出讓前須按實(shí)施意見(jiàn)第四大點(diǎn)第（六）項(xiàng)要求完成相關(guān)工作。以上三項(xiàng)工作完成后，市國(guó)土資源局為其辦理掛牌出讓。    

（七）“三舊”改造項(xiàng)目屬地范圍如何劃分？    

“三舊”改造項(xiàng)目按屬地劃分為城區(qū)項(xiàng)目和鎮(zhèn)屬項(xiàng)目。城區(qū)項(xiàng)目指鶴山市城市規(guī)劃區(qū)81.4平方公里范圍，含沙坪街道和雅瑤、古勞、龍口、桃源的部分區(qū)域，其余為鎮(zhèn)屬項(xiàng)目。    

（八）委托政府公開(kāi)出讓的“三舊”改造項(xiàng)目，屬于原權(quán)利人的補(bǔ)償款怎樣撥付？    

舊廠房改造地塊公開(kāi)出讓成交后，將土地出讓成交價(jià)扣除原土地使用權(quán)人土地補(bǔ)償（按原土地用途及剩余使用年限的基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算補(bǔ)償）和原土地上建筑物殘值的評(píng)估價(jià)格及土地交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)后，其土地出讓純收益按60%比例，依照有關(guān)規(guī)定返還給原土地使用權(quán)人以支持企業(yè)發(fā)展。對(duì)限價(jià)競(jìng)配建的公開(kāi)出讓地塊，高出政府限價(jià)而配建的建筑面積，統(tǒng)一歸政府所有（市、鎮(zhèn)項(xiàng)目分成比例由市財(cái)政局另行制定）。    

原土地使用權(quán)人委托市國(guó)土資源局先行將土地組織公開(kāi)出讓，土地補(bǔ)償款在土地出讓成交后的收益中支付。    

（九）委托政府公開(kāi)出讓的“三舊”改造項(xiàng)目，公開(kāi)出讓“三舊”改造地塊土地使用權(quán)出讓資金市財(cái)政如何計(jì)提？    

①按土地出讓價(jià)1%計(jì)提土地收益基金；    

②按土地出讓面積每平方米計(jì)提教育資金4.7元；    

③按土地出讓面積每平方米計(jì)提農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)資金9.4元；    

④按土地出讓價(jià)2.5%計(jì)提農(nóng)田水利建設(shè)資金。    

（十）自行改造、協(xié)議出讓的“三舊”改造項(xiàng)目如何補(bǔ)繳地價(jià)？    

1.“三舊”改造中將舊廠房開(kāi)發(fā)為商業(yè)、旅游、娛樂(lè)等用地用途的自行改造項(xiàng)目，按調(diào)整前后土地用途的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格差價(jià)全額補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款后，可選擇以下兩種的其中一種方式撥付：一是按補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款的50%撥付給原土地使用權(quán)人，作為地上建構(gòu)筑物補(bǔ)償；二是按地上建筑物殘值的評(píng)估價(jià)值補(bǔ)償。另按改造項(xiàng)目報(bào)建面積，城區(qū)項(xiàng)目由市財(cái)政給予每平方米獎(jiǎng)勵(lì)80元；鎮(zhèn)屬項(xiàng)目由屬地鎮(zhèn)給予每平方米獎(jiǎng)勵(lì)50元。    

2.“三舊”改造中將舊廠房開(kāi)發(fā)為商住混合用地或商住用地的自行改造項(xiàng)目，按調(diào)整前后土地用途的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格差價(jià)全額補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款后，可選擇以下兩種的其中一種方式撥付：一是按補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款的30%撥付給原土地使用權(quán)人，作為地上建構(gòu)筑物補(bǔ)償；二是按地上建筑物殘值的評(píng)估價(jià)值補(bǔ)償。    

3.谷埠新區(qū)、美雅片區(qū)改造項(xiàng)目及面積在300畝以上的連片舊廠房開(kāi)發(fā)為商住混合用地或商住用地的自行改造項(xiàng)目納入市屬重點(diǎn)“三舊”改造項(xiàng)目，按調(diào)整前后土地用途的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格差價(jià)全額補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款后，可選擇以下兩種的其中一種方式撥付：一是按補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款的40%撥付給原土地使用權(quán)人，作為地上建構(gòu)筑物補(bǔ)償；二是按地上建筑物殘值的評(píng)估價(jià)值補(bǔ)償。    

4.“三舊”改造中舊廠房升級(jí)改造（工改工）項(xiàng)目。各鎮(zhèn)（街）原有舊廠房進(jìn)行升級(jí)改造的工業(yè)提升改造項(xiàng)目，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變土地用途的前提下，增加容積率的不再補(bǔ)交土地出讓金。升級(jí)改造后工業(yè)項(xiàng)目的建筑不低于3層，單體建筑面積不低于3000平方米，整個(gè)地塊建設(shè)的容積率不低于1.5，建筑密度不低于40%，綠地率高于20%（含本數(shù)），可享受以下獎(jiǎng)勵(lì)：    

①一次性建設(shè)多層廠房在3000-10000平方米（含10000平方米），對(duì)第二層及以上部分按120元／平方米給予獎(jiǎng)勵(lì)；    

②一次性建設(shè)多層廠房10001-20000平方米（含20000平方米），對(duì)第二層及以上部分按130元／平方米給予獎(jiǎng)勵(lì)；    

③一次性建設(shè)多層廠房20001-30000平方米（含30000平方米），對(duì)第二層及以上部分按140元／平方米給予獎(jiǎng)勵(lì)；    

④一次性建設(shè)多層廠房超過(guò)30000平方米的，對(duì)第二層及以上部分按150元／平方米給予獎(jiǎng)勵(lì)。    

單個(gè)項(xiàng)目最高獎(jiǎng)不超過(guò)400萬(wàn)元，所需資金由市、屬地鎮(zhèn)（街）兩級(jí)按現(xiàn)行財(cái)政管理體制比例分擔(dān)。在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案后，由所屬鎮(zhèn)（街）報(bào)市“三舊”辦審核后報(bào)市財(cái)政局審批發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)資金。    

5.舊城鎮(zhèn)的自行改造項(xiàng)目。經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施的舊城鎮(zhèn)改造，可根據(jù)拆除的舊城鎮(zhèn)內(nèi)國(guó)有建設(shè)用地上的合法房屋實(shí)行拆一免三優(yōu)惠政策，即拆除1平方米的房屋，可給予改造建設(shè)3平方米房屋不需補(bǔ)繳增容土地出讓金的優(yōu)惠政策，超出部分按規(guī)定補(bǔ)繳增容土地出讓金。    

6.舊村莊自行改造或合作改造具體實(shí)施細(xì)則另行制定。    

（十一）舊廠房自行改造項(xiàng)目公益性用地如何移交？    

涉及將工業(yè)用地等土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地的，要將不低于項(xiàng)目用地總面積15%的土地?zé)o償移交政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項(xiàng)目建設(shè)，并允許靈活采用“交地”“交錢”“交房”等方式具體落實(shí)，具體按粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)文第五（十五）點(diǎn)和江府〔2017〕19號(hào)文第七（一）8點(diǎn)執(zhí)行。舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目按照城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求實(shí)施改造，不再需要向政府無(wú)償移15%公建用地。    

   （十二）“三舊”改造項(xiàng)目如何監(jiān)管？    

對(duì)“三舊”改造項(xiàng)目實(shí)施情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。    

自行改造項(xiàng)目要簽訂監(jiān)管協(xié)議，自行改造項(xiàng)目在簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后，2個(gè)月內(nèi)由鎮(zhèn)政府（街道辦）與改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議，監(jiān)管協(xié)議一式三份，鎮(zhèn)政府（街道辦）、改造主體各持一份，市“三舊”辦備案一份。重點(diǎn)監(jiān)管實(shí)施改造進(jìn)度、落實(shí)改造范圍內(nèi)的建設(shè)義務(wù)、補(bǔ)償安置義務(wù)、土地或建筑物移交等。    

委托政府公開(kāi)出讓項(xiàng)目不需要簽訂監(jiān)管協(xié)議。鎮(zhèn)政府（街道辦）將“三舊”改造公開(kāi)出讓和自行改造項(xiàng)目自立項(xiàng)開(kāi)始建立改造項(xiàng)目臺(tái)賬，每月向項(xiàng)目主體（或公開(kāi)出讓受讓方）收集該時(shí)間段內(nèi)項(xiàng)目進(jìn)展情況及取得的相關(guān)行政許可文件（復(fù)印件），每月25日前報(bào)市“三舊”辦，由市國(guó)土資源局每月底前錄入省“三舊”改造監(jiān)管系統(tǒng)備案。    

   （十三）“三舊”項(xiàng)目改造退出機(jī)制怎樣？    

已批復(fù)同意自行改造方案的項(xiàng)目必須一年內(nèi)拆除地上建筑物，逾期未動(dòng)工，已批準(zhǔn)的改造方案失效，不得申請(qǐng)延期。在建筑物拆除之前市國(guó)土資源局不能為其辦理變更土地用途手續(xù)。自行改造項(xiàng)目方案已經(jīng)市“三舊”辦批復(fù)并完善用地手續(xù)的，按照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定的開(kāi)工時(shí)間，一年內(nèi)必須動(dòng)工建設(shè)，不得申請(qǐng)延期。    

   （十四）出臺(tái)《意見(jiàn)》的依據(jù)文件有哪些？    

見(jiàn)附件二    

附件：    

一、關(guān)于印發(fā)鶴山市“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)（試行）的通知（鶴府〔2018〕12號(hào)）    

二、依據(jù)文件    

1、《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見(jiàn)》（粵府〔2009〕78號(hào)）.pdf    

2、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號(hào)）.pdf    

3、《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造實(shí)施意見(jiàn)的通知 》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)）.pdf    

4、《江門市人民政府關(guān)于印發(fā)〈江門市市區(qū)“三舊”改造實(shí)施意見(jiàn)（試行）〉的通知》（江府〔2017〕19號(hào)）.pdf    

5、《江門市推進(jìn)三舊改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于印發(fā)廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造實(shí)施意見(jiàn)貫徹意見(jiàn)的通知》（江三舊辦〔2018〕17號(hào)）.pdf